MEJORAS HABITACIONALES Y VIVIENDA PROPIA: AHORA UN TRÁMITE ÁGIL GRACIAS AL DECRETO 1166 DE 2025

El Gobierno Nacional, en cabeza del Presidente Gustavo Petro, ha puesto en firme el Decreto 1166 de 2025, expedido el 4 de noviembre por el Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio, el cual se encarga de adicionar a lo normado por el Decreto 1077 de 2015 las condiciones especiales que ahora se requerirán para la autorización y ejecución de intervenciones de construcción de vivienda en el marco del acceso al subsidio familiar de vivienda.

En Colombia donde la adquisición y mejora de vivienda es el reto de todos los ciudadanos, esta normativa constituye un avance significativo orientado a agilizar determinados procesos constructivos en modalidades específicas.

¿CUÁL ES EL PROPÓSITO DE ESTE DECRETO?

De acuerdo con lo establecido en el Artículo 1, el Decreto tiene por finalidad definir las condiciones especiales aplicables a la autorización y ejecución de intervenciones y adecuaciones en vivienda dentro de la modalidad de subsidio familiar de vivienda, específicamente en los casos de mejoramiento habitacional, construcción en sitio propio y vivienda progresiva.

CARACTERÍSTICAS DEL DECRETO 1166 DE 2025.

- No deroga ni elimina de manera general el régimen de licencias de construcción aplicable a la totalidad de las obras. De acuerdo con pronunciamientos del gremio de curadores urbanos, el requisito de licencia continúa siendo exigible en los casos ordinarios; no obstante, para esta modalidad especial se incorpora una “carta de responsabilidad” técnica como mecanismo complementario.

- Este Decreto atiende los casos en que se accede al subsidio familiar de vivienda en las modalidades anteriormente señaladas.

- No se tiene en cuenta en los casos cuando la vivienda está fuera de estas modalidades que cubre el decreto emitido, ni en ciertos territorios con riesgo o protección especial, o cuando no se cuenta con subsidio.

¿CUÁLES SON LAS PRINCIPALES NOVEDADES NORMATIVAS A TENER EN CUENTA?

1.- La introducción de la figura de la Carta de Responsabilidad Técnica constituye una de las innovaciones normativas más relevantes en el régimen aplicable a las intervenciones cobijadas bajo las modalidades subsidiadas. En virtud de este mecanismo, no será imperativo tramitar una licencia de construcción en sentido estricto para determinadas actuaciones, siempre que estas se encuentren expresamente contempladas dentro del marco de este nuevo Decreto.

En estos casos, será el profesional competente, entendiéndose para efectos del Decreto en mención el arquitecto o ingeniero con matrícula profesional vigente y facultado para el ejercicio de actividades relacionadas con el diseño, supervisión y ejecución de obras, podrá emitir una Carta de Responsabilidad Técnica, la cual opera como un instrumento sustitutivo del trámite tradicional de licencia.

Mediante esta carta, el profesional declara bajo la gravedad de juramento y con plenos efectos legales, que la intervención proyectada se ajusta a las normas urbanísticas, técnicas, estructurales, sismorresistentes y de seguridad aplicables, asumiendo de manera directa la responsabilidad derivada de eventuales incumplimientos, errores, omisiones o afectaciones a terceros o al interés público.

En síntesis, la Carta de Responsabilidad Técnica se configura como un mecanismo de desburocratización con responsabilidad reforzada, donde el profesional firmante actúa como garante del estricto cumplimiento de la normatividad aplicable a la intervención ejecutada.

2.- El Decreto introduce una simplificación administrativa orientado a disminuir las barreras de acceso al subsidio familiar de vivienda en las modalidades subsidiadas previstas, mediante la racionalización de cargas procedimentales y la optimización de los requisitos exigibles a los hogares beneficiarios y a los profesionales intervinientes.

En este contexto, la norma contempla la reducción de tiempos y etapas administrativas, la eliminación de trámites redundantes y la disminución de la carga documental que tradicionalmente acompañaba los procedimientos para la obtención de licencias urbanísticas. Dichas medidas se inscriben en los principios de la función administrativa previstos en el ordenamiento jurídico, particularmente los de eficiencia, economía, celeridad y simplicidad.

3.- Si bien el Decreto introduce mecanismos de simplificación en el trámite de licencia o en su sustitución mediante instrumentos como la Carta de Responsabilidad Técnica, mantiene de manera estricta la exigencia de que toda intervención se ejecute conforme a las normas técnicas aplicables, las regulaciones urbanísticas vigentes y los estándares mínimos de seguridad estructural y sismorresistencia.

En consecuencia, la flexibilización procedimental no implica exoneración de responsabilidad para el profesional ni para el beneficiario. Por el contrario, se reafirma la obligatoriedad del cumplimiento integral del marco normativo, así como la responsabilidad administrativa, civil y demás implicaciones derivadas de cualquier incumplimiento.

ARTÍCULOS CLAVE PARA ENTENDER ESTE NUEVO DECRETO.

A continuación, se presenta lo que en general, son los artículos más relevantes para efectos prácticos, resumidos en lenguaje claro:

ARTÍCULO 1 – OBJETO. Se incorpora una nueva sección al Decreto 1077 de 2015 para regular cómo deben adelantarse las intervenciones de vivienda financiadas con subsidios en las modalidades de mejoramiento, construcción en sitio propio y vivienda progresiva.

ARTÍCULO 2 – ÁMBITO. Las reglas se aplican a quienes reciban un subsidio de vivienda o participen en programas oficiales de vivienda social, siempre que estén dentro de las modalidades mencionadas. Algunos esquemas rurales de VIS o VIP pueden quedar fuera de este.

ARTÍCULO 3 – REQUISITOS TÉCNICOS. La autorización de las obras podrá basarse en una carta de responsabilidad técnica, siempre que se respeten las normas urbanísticas, estructurales, sismorresistentes y cualquier otro requisito definido por la autoridad competente.

ARTÍCULO 4 – VIGENCIA Y REGLAMENTACIÓN. Establece el tiempo que tienen las entidades para ajustar sus procedimientos internos y poner en marcha esta nueva figura, según lo que indique el texto completo del Decreto.

CONCLUSIÓN.

El Decreto 1166 de 2025 representa una herramienta normativa para agilizar y facilitar ciertas intervenciones de vivienda subsidiada en Colombia, mediante un régimen especial que sustituye en parte el trámite de licencia de construcción por una carta de responsabilidad técnica, en modalidades específicas (mejoramiento, construcción en sitio propio, vivienda progresiva) con subsidio familiar de vivienda.

Para firmas jurídicas, profesionales del sector construcción, entidades operadoras del subsidio y beneficiarios, es esencial comprender sus alcances, los requisitos técnicos que permanecen vigentes, y adaptar contratos, trámites internos y protocolos de supervisión a este nuevo marco.